COMPARATIF, Immobilier besson, Assurance vie, et Loi Madelin:

La constitution de revenus de retraite, donc de revenus réguliers, se fait sur une durée de vie de 50 années en moyenne (25 à 30 ans pour la partie épargne, et 20 à 25 ans pour la partie service de la rente).
Il est donc impératif d’axer sa recherche vers des produits, peut-être moins rémunérateur que d’autres (quoique sur la durée ...), mais plus stables et plus réguliers, donc plus sûrs dans le temps.
Nous avons choisi de comparer la Loi Besson, la Loi Madelin, et l’Assurance vie, que nous estimons être les plus sûrs.

Il existe évidemment d’autres placements (boursiers, immobilier-papier, « off shore », des plus simples au plus compliqués, voire farfelus, parfois très rentables, et trop souvent aléatoire), mais notre métier n’est pas de prescrire de l’adrénaline à forte dose.
Nous ne sommes pas contre ce type de placement, à condition que l’investissement annuel ne dépasse pas 25 % de la capacité d’épargne ou du patrimoine. Au-delà il faut être soi-même un grand spécialiste en la matière.
Ces placements ne doivent servir qu’à la constitution ou la plus-value d’une partie du patrimoine en vue d’une transmission aux enfants ou autres héritiers; ou simplement par goût du jeu et/ou du risque pour certains produits.

De plus si le commun des mortels faisait fortune avec ce type de produits cela se saurait, et nous serions tous fortunés.

Cette étude comparative s’adresse donc à la partie de gestionnaire « en bon père de famille » qui est en chacun de nous.

Paramètres de l’étude:

Paramètres Généraux.
L’étude est réalisée en euros constants afin d’obtenir une visualisation réelle de la valeur en pouvoir d’achat actuel.
Age = 45 ans. Marié, deux enfants à charge.
Revenu imposable = 45.800 €, Nombre de parts = 3 pendant les dix premières années, 2,5 parts les cinq années suivantes et 2 parts ensuite.
Tranche supérieure d’imposition = 33% à 43% pendant la phase d’épargne et 33 % pendant le service de la retraite.
Age de la retraite = 65 ans.

Loi Besson.
Achat de deux appartements sur 20 ans, en deux périodes de 10 ans.
Type d’appartement = T2 de 43 m². Prix d’achat tout frais compris = 61.000 € par appartement. Financement à 100 %.
Taux du crédit 4,5 % constant.
Revalorisation de l’immobilier = + 2 % au-dessus de l’inflation, (c’est au-dessus de la réalité mais ce taux permet de se caller avec le minimum garanti des placements d’assurance vie).
Loyer = 4.000 € brut par an et par appartement.

Loi Madelin et Assurance vie.

Investissement annuel constant. Rendement de l’épargne = minimum garanti par contrat.
Les capitaux et les rentes annuelles indiqués sont garantis par contrats, et réversible à 100%, pour une réelle comparaison.
L’étude est réalisée avec les meilleurs produits du marché dans chaque catégorie.
Les calculs du tableau suivant ont été réalisés grâce à une simulation de déclarations successives de revenus, sur la base du barème actuel.

	TABLEAU COMPARATIF SIMPLIFIE
	Loi Besson	Assurance vie, ou PEP		Loi Madelin
Investissement total	161.600 €	103.670 €		173.800 €
Coût réel total	103.670 €	103.670 €		103.670 €
Coût réel moyen annuel	5.183 €	5.183 €		5.183 €
Revenus ou rentes nets d'impôts	Avec disposition du capital. 3.700 €	Avec disposition du capital. 3.700 €	Sans disposition du capital. 5.760 €	Sans disposition du capital. 7.620 €
Capital disponible à 65 ans	160.000 €	149.000 €	Non disponible	Non disponible
Hors succession	NON	OUI	OUI	OUI

Immobilier loi Besson.

Le rendement n’est pas si « extraordinaire » qu’on voudrait nous laisser croire.
Les revenus net d’impôts sont pratiquement identiques à ceux de l’assurance vie avec retraits partiels successifs et maintien du capital.
Sans compter les obligations et contraintes de la loi Besson.
Loyer plafonné, revenu annuel du locataire plafonné. Le bien doit être loué non meublé et à usage d’habitation principale pour le locataire.
Le locataire ne doit être ni membre du foyer fiscal, ni ascendant ou descendant.Compte tenu des obligations, contraintes et lourdeurs de gestion, ce n’est pas vraiment rentable.

L’Assurance vie

L’assurance vie fait largement jeu égal avec la loi Besson.
Nous obtenons pratiquement le même capital et surtout un revenu au minimum identique et parfois jusqu’à 20 % supérieur net d’impôts, et ceci en gardant le pouvoir d’achat du capital.
Et ceci avec tout les avantages de l'assurance vie qui sont:
La simplicité et la sécurité.
La souplesse des versements.
La non-gestion de l’immobilier.
Le rendement minimum garanti.
La disponibilité immédiate.
La possibilité de scinder très facilement le capital entre les héritiers (d’où un partage plus facile, équitable et sans contestation).
L’exonération des droits de succession (jusqu’à 152.450 € par bénéficiaire). Voir fiscalité assurance vie.

L’Assurance vie avec aliénation du capital et rente viagère indexée et réversible sur le conjoint.
Vous obtenez une rente dont le montant net d’impôts est de 1,5 fois, à 1,8 fois supérieur aux revenus de l’immobilier Besson ou classique.

La loi Madelin.

Pour un coût réel identique la loi Madelin permet d’obtenir, avec les meilleurs contrats, une rente nette d’impôts dont le montant est de 2 à 2,5 fois supérieur aux revenus de l’immobilier et de l’assurance vie avec retraits partiels.
La loi Madelin est à l’évidence la meilleure solution pour constituer une rente de base garantie, contrairement à ce que prétendre certains conseils.
Sans oubliez les différentes façon d’optimiser cette loi (jusqu'à un rendement de 28% net d'impôts pendant les 8 premières années).

LE CHOIX des solutions.

1/ Si l’objectif est de disposer d’un capital, la meilleure solution est l’Assurance vie avec tous Les avantages prépondérants que nous avons déjà indiqués.

2/ Si l’objectif est de constituer une rente de base minimale garantie, en complément des régimes obligatoires, sans option de capital, il est évident que la loi Madelin est la meilleure solution.

Mais attention le choix des contrats est très important, surtout en loi Madelin.

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