L'IMMOBILIER:

Les SCPI. Sociétés Civiles de Participations Immobilière.
Principe : On acquiert des parts infinitésimale d’un énorme patrimoine immobilier.

Avantages : une grande diversification tant sur le type de bien que sur la géographie.

Inconvénients : trop sujet au variation du marché (même principe que la bourse) ; patrimoine impalpable et non maîtrisable; très grande difficulté à la revente, soumis aux droits de succession.

Nous déconseillons ce type de placement, même si ce sont des SCPI défiscalisables de type loi Malraux, loi Besson et autres.

L’immobilier défiscalisé de type Besson.

Avantages : Défiscalisation; patrimoine palpable ; revenu immédiat.
Inconvénients : L’avantage fiscal est trop souvent réduit à néant par l’augmentation du prix du mètre carré par les promoteurs et par les frais notariés ; plafonnement des loyers ; lourde gestion ; les impayés (même avec les contrats impayés) ; rendements faibles d’autant plus si l’on en délègue la gestion; frais de réparation ; frais de copropriété ; soumis aux droits de succession ; impossible de scinder le bien en cas de donation ou de succession ; difficulté à la revente ou vente en dessous du marché.

Le seul immobilier défiscalisé qui semble intéressant, est l'acquisition d'un local professionnel par le biais d'une SCI. Encore faut-il bien étudier le cas, par rapport à sa situation personnelle.


L’immobilier non défiscalisé.
Il est souvent d’un meilleur rapport car le prix d’achat est inférieur aux produits défiscalisés.
Mais nous retrouvons les mêmes inconvénients que pour les produits défiscalisés. La revente étant un peu plus facile.
En fait la meilleure façon de placer en immobilier est de réaliser soit même l’opération notamment en loi Besson, afin d’en diminuer les coûts d’acquisition.
Pour que l’immobilier soit réellement rentable il faut que le prix d’acquisition au mètre carré soit inférieur de 40 % par rapport au marché, tout en gardant les mêmes loyers.

Quelques conseils:
Le bien immobilier doit se situer dans votre région ou dans une région que vous connaissez bien.
Ainsi vous pourrez mieux juger de la valeur de son emplacement et du loyer prévisible. L’éventuel syndic de gestion doit aussi se situer dans votre région, c’est plus facile pour la gestion.
Méfiez-vous des montages « très avantageux » en crédit in fine.
Dans certains cas très rares cela peut être intéressant, mais trop souvent ce n’est pas vous qui êtes gagnant, bien au contraire.

Vérifiez le prix du marché (achat et loyers), aux alentours de l’immeuble en question.
Attention aux frais annexes et réguliers, taxe foncière et d’habitation, frais de copropriété (qui peuvent être très élevés s’il y a piscine, ascenseur, concierge, parc, et surtout travaux d’entretien de l’immeuble), et n’oubliez jamais qu’un appartement cela s’entretient et se rénove, surtout si vous avez des locataires indélicats.
Attention aux garanties de loyers s’il y en a. Il ne faut pas rêver, ils ne peuvent pas être garantis à vie.

Et la revente... Pourquoi un tiers achèterait ce type d’appartement, alors qu’il pourra en acheter un autre avec la même loi de défiscalisation (ou une nouvelle).

Et pour finir en cas de variation de vos revenus le remboursement du crédit reste le même. Donc un certain manque de souplesse.

L'habitation principale et de loisir.
C'est certainement l'un des meilleurs investissements en immobilier.
Nous joignons ainsi l'utile à l'agréable. Et à la retraite, en vendant l'un des deux biens, le capital de la vente, par exemple placé sur un placement à fiscalité assurance vie, permettra de constituer des revenus en grande partie non imposables.
En cas de décès le capital sera hors droits de succession (plafonnement, voir fiscalité assurance vie).

Retour sommaire Placements.